Os efeitos da Reforma Tributária sobre a locação de imóveis

Com a implementação da Reforma Tributária sobre o consumo, conhecer os aspectos que afetam a locação de imóveis é fundamental para melhor estruturar as atividades imobiliárias praticadas tanto por pessoas jurídicas como pelas pessoas físicas, pois a operação de locação não sujeitará mais o locador somente ao pagamento de imposto sobre renda (IR), conforme advertem os advogados Tania Carvalho Siqueira e Marcos Cunha Lima Rosado Batista, do Porto Advogados.

Nesse novo cenário, as pessoas jurídicas que exercem atividade imobiliária (especialmente as holdings imobiliárias), quando alugarem imóveis a terceiros, passarão a se sujeitar ao pagamento do Imposto Sobre Bens e Serviços (o IBS) e a Contribuição Social Sobre Bens e Serviços (CBS), situação diversa do cenário atual, além dos impostos incidentes sobre a renda (IR). Mesmo com a aplicação do redutor de 70% na alíquota do IVA Dual (IBS/CBS) para locações, é possível que os efeitos da reforma impliquem aumento na carga tributária dessas operações.

Em relação a pessoas físicas que alugam imóveis para terceiros, e que atualmente só pagam o imposto sobre a renda, também poderão ser consideradas contribuintes regulares do IBS e CBS, os tributos incidentes sobre o consumo. O critério para definir se a pessoa física estará ou não enquadrada como contribuinte regular do IVA Dual será a quantidade de imóveis locados e o valor da receita anual advinda de aluguel vista sobre a perspectiva do ano-calendário: o anterior à operação de locação e o ano corrente.

Por exemplo, será considerado contribuinte regular do IBS e CBS, se no exercício do ano anterior a pessoa física obteve receita superior a R$ 240.000,00 decorrente de aluguel de mais de três imóveis. São observados dois aspectos cumulativos: (i) mais de três imóveis locados com (ii) renda anual superior a R$ 240.000,00. Ou seja, se a pessoa física tiver locado um só imóvel e recebido valor superior a R$ 240.000,00 não será considerada contribuinte regular do IBS e CBS.

Já quando se lança o olhar sobre o exercício do ano corrente da locação, a pessoa física será considerada contribuinte regular de IBS e CBS quando tiver renda de aluguel superior a R$ 288.000,00, sem importar o número de imóveis que tiver em locação.

Uma observação importante diz respeito à atualização mensal dos valores de referência, R$ 240.000,00 e R$ 288.000,00, pelo IPCA. Essa atualização é um aspecto positivo, tendo em vista que minimizará o impacto do reajuste anual do valor da locação.

A legislação também trouxe regras para os casos de locação por temporada. Assim, a locação por prazo de até 90 dias ininterruptos, realizada pelo contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, passa a se sujeitar ao regime específico de hotelaria.

Ao final, esse quadro ainda pode impactar o preço dos aluguéis, já que a tendência será o repasse do custo do tributo para o locatário. Outro aspecto a ser considerado é sempre a possibilidade de dedução de despesas do imposto a pagar, regra que se mantém.

Dessa forma, é necessário acompanhar a reforma tributária e o impacto financeiro sobre as operações de locação e, não podemos deixar de anotar, sobre a tributação na venda de imóveis também, claro.

Portanto, diante desse novo cenário, é fundamental ter uma assessoria especializada para otimizar sua carga tributária.