Incidência de ITBI na integralização de Imóvel em Fundo de Investimento Imobiliário

Dentre os casos de maior destaque na área tributária, para se ficar de olho agora em 2023, é o julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 1.492.971/SP, que discute a incidência de ITBI sobre a integralização de imóvel em Fundo de Investimento Imobiliário (FII).

Segundo entendimento do Fisco, a integralização de bem imóvel no fundo de investimentos é fato gerador do ITBI e caracteriza uma transferência onerosa de propriedade. O fundamento estaria no fato de que há pagamento por meio de emissão de novas quotas e de que o quotista deixa de ser proprietário do imóvel em favor do FII.

O contribuinte, por sua vez, defende que os fundos imobiliários são entidades desprovidas de personalidade jurídica, impossibilitadas de deter a propriedade direta de bens imóveis, razão pela qual não haveria efetiva transferência de propriedade na integralização dos imóveis. A situação seria mais semelhante a uma transferência da propriedade fiduciária em favor do administrador do fundo, considerando que essas operações são realizadas de forma não-onerosa.

Atualmente, o caso conta com dois votos desfavoráveis ao recurso do contribuinte. Trata-se de discussão especialmente relevante para investidores institucionais, uma vez que a cobrança do ITBI é um custo significativo para operação dos fundos de investimento imobiliário.

O que é ITBI?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal previsto no art. 156, inc. II, da Constituição. Ele é cobrado sempre que houver a transmissão, por ato oneroso, da propriedade ou de direitos reais relativos a bens imóveis.

O que é Fundo de Investimento Imobiliário?

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação no mercado imobiliário. Trata-se de um instrumento utilizado por investidores, por meio do qual os recursos são reunidos e aplicados em conjunto, normalmente na construção ou aquisição de imóveis, com intuito de locação, arrendamento ou revenda.

Esses fundos são constituídos na modalidade de condomínio fechado, havendo distribuição periódica dos ganhos na proporção da participação de cada investidor. A gestão é realizada pela figura do administrador, que deve seguir rigorosamente o regulamento interno aprovado e as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Sulamita Szpiczkowski