Area de atuação Destaques noticias e artigos
Em recente julgamento, o Superior Tribunal de Justiça considerou viável a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda de imóvel pelo proprietário/promitente vendedor do bem, independentemente da averbação do contrato no registro de imóveis (REsp 2.015.453-MG, 3.ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 02/03/2023).
Além disso, salientou que privar o exequente do direito de penhora por ser proprietário do imóvel significaria colocá-lo em desvantagem em relação aos demais credores. Isso porque eventual credor, alheio à relação contratual e com crédito possivelmente constituído em momento posterior, teria preferência na execução sobre o bem, enquanto o proprietário (promitente vendedor) restaria prejudicado, pois é através da penhora que se adquire o direito de preferência sobre os bens penhorados (CPC, art. 797).
O credor/promitente vendedor (proprietário), diante do inadimplemento do promitente comprador, pode optar pela rescisão do contrato, cumulada com perdas e danos ou pela execução dos valores devidos, com a manutenção da avença e consequente penhora de bens, a qual incide, inclusive, sobre os direitos aquisitivos. Ao escolher entre tais medidas, o credor leva em consideração sobretudo a celeridade do processo executivo em face ao de conhecimento e à eventual inexistência de adimplemento parcial da obrigação pelo devedor.
O v. acórdão pondera que se mostra “juridicamente viável – e bastante compreensível – que o credor que não recebeu valor algum com o contrato de compra e venda tenha interesse em penhorar os direitos de aquisição da obrigação e, alienando o imóvel de maneira coativa, perceber o montante devido, ainda que de indivíduo estranho à relação originária”.
Esse precedente ainda adverte que “o exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real – a depender da existência ou não do registro da avença”. A prescindibilidade do registro justifica-se à luz do art. 1.417 do Código Civil (CC), que somente o exige para o aperfeiçoamento do direito real à aquisição do imóvel pelo promitente comprador. Por conseguinte, subsiste o direito pessoal, decorrente do vínculo contratual e cujo cumprimento pode ser reivindicado entre as partes.
Por fim, a Corte assentou que, sendo o exequente o proprietário do imóvel, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos do promitente vendedor: (a) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de (I) de credor e devedor, (II) de promitente vendedor e promitente comprador e (III) de exequente e executado, conforme art. 381 do CC/02; ou (b) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do Código de Processo Civil (CPC)/15). Nesta última hipótese, o terceiro arrematante sub-roga-se nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, que uma vez satisfeito importa no dever de dar quitação ao devedor.
Não obstante, faz a ressalva de que sendo o valor penhorado insuficiente para quitar a dívida, nada impede o prosseguimento da execução e posterior penhora de outros bens, nos termos do art. 857, §2º, do CPC.
Manoel Luiz Ribeiro e Gustavo Lucredi
